관리단의 법적 지위와 할 수 있는 일, 할 수 없는 일

집합건물 관리와 관련된 분쟁의 상당수는 “관리단이 어디까지 할 수 있는가”에 대한 오해에서 비롯된다.

관리단은 집합건물법상 명확한 법적지위를 가지는 단체이지만, 그 권한은 무제한이 아니다.

법이 허용한 범위를 넘어서면 관리단의 결정이나 행위는 위법 또는 무효로 평가될 수 있다.

 

이 글에서는 관리단의 법적지위를 정리하고, 관리단이 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 구분하여 설명함으로써 실무상 빈번히 발생하는 혼선을 줄이고자 한다.

 

1. 관리단의 법적 지위

 

관리단은 집합건물법에 따라 성립하는 법정단체로서, 일정 범위 내에서 권리능력을 인정받는다.

관리단은 법인격은 없지만, 법률상 독립된 주체로서 다음과 같은 지위를 가진다.

 

공용부분의 관리 주체

구분소유자의 공동의사 형성 기구

관리비 부과 및 징수의 주체

소송의 당사자

 

이러한 지위는 관리단이 단순한 친목단체나 임의모임이 아니라, 법이 예정한 관리주체임을 의미한다.

 

 

2. 관리단이 할 수 있는 일의 기본 원칙

 

관리단의 권한은 공용부분의 관리·보존이라는 목적에 한정된다.

즉, 관리단이 할 수 있는 일은 원칙적으로 다음 기준을 충족해야 한다.

 

집합건물의 공용부분과 직접적인 관련이 있을 것

구분소유자 전체의 공동 이익을 위한 것일 것

법 또는 관리규약에 근거가 있을 것

 

이 기준을 벗어나는 행위는 관리단의 권한 범위를 넘어서는 것으로 평가될 수 있다.

 

3. 관리단이 할 수 있는 대표적인 사항

 

관리단이 법적으로 수행할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같다.

 

공용부분의 유지·보수 및 개량에 관한 결정

공용부분 사용방법 및 질서유지에 관한 사항

관리비의 산정, 부과 및 징수

관리규약의 제정 및 변경

관리인의 선임 및 해임

 

이러한 사항들은 관리단 집회의 결의를 통해 이루어지며, 결의 요건을 충족할 경우 구분소유자 전원에게 효력이 미친다.

 

4. 관리단의 소송 수행 권한

 

관리단은 공용부분과 관련된 권리 보호를 위해 소송의 당사자가 될 수 있다.

예를 들어 공용부분을 무단점유한 구분소유자나 제3자에 대해 원상회복을 청구하거나, 관리비 미납자에 대해 지급을 청구하는 소송을 제기할 수 있다.

다만 관리단이 소송을 수행하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요하며, 관리인을 통해 소송이 제기되는 것이 일반적이다.

 

5. 관리단이 할 수 없는 일의 핵심 기준

 

관리단의 권한에는 명확한 한계가 존재한다.

다음과 같은 행위는 원칙적으로 관리단이 할 수 없다.

 

구분소유자의 전유부분에 대한 임의적 처분

특정 구분소유자의 권리를 본질적으로 제한하는 행위

법률상 개별 소유자의 동의를 요구하는 사항에 대한 일방적 결정

공용부분과 무관한 재산 처분

 

이러한 행위는 관리단 결의를 거쳤다 하더라도 위법 또는 무효로 판단될 수 있다.

 

6. 전유부분에 대한 관리단의 개입 한계

 

전유부분은 각 구분소유자의 사적소유 영역으로, 관리단은 원칙적으로 이에 개입할 수 없다.

다만 전유부분의 사용이 공용부분의 안전이나 기능에 중대한 영향을 미치는 경우에는 예외적으로 관리단의 개입이 허용될 수 있다.

예를 들어, 전유부분의 불법 증축이 건물의 구조 안전에 영향을 미치는 경우 관리단은 시정을 요구할 수 있다.

그러나 단순한 내부 인테리어 변경과 같은 사항은 관리단의 권한 범위를 벗어난다.

 

7. 관리단 결의로도 제한할 수 없는 영역

 

관리단 결의는 강력한 효력을 가지지만, 모든 것을 결정할 수 있는 만능 수단은 아니다.

다음과 같은 사항은 관리단 결의로도 제한할 수 없다.

 

구분소유권의 본질적 내용

전유부분의 자유로운 사용권

법률에 의해 보호되는 개별 소유자의 권리

 

이러한 영역에 대한 제한은 반드시 법률상 근거와 개별 동의가 필요하다.

 

8. 관리단 권한 남용이 문제 되는 경우

 

관리단이 권한을 넘어선 결정을 내릴 경우, 그 결의는 무효 또는 취소의 대상이 된다.

특히 다수의 의사를 앞세워 소수 구분소유자의 권리를 침해하는 경우, 법원은 엄격한 기준으로 이를 판단한다.

권한 남용이 반복될 경우, 관리단 운영 전반에 대한 신뢰가 무너지고, 집합건물 관리 자체가 분쟁 중심으로 전락할 위험이 있다.

 

9. 결론

 

관리단은 집합건물 관리의 중심적 주체이지만, 그 권한은 법이 정한 범위 내에서만 행사될 수 있다.

무엇을 할 수 있는지뿐만 아니라, 무엇을 할 수 없는지를 정확히 인식하는 것이 안정적인 관리의 출발점이다.

관리단의 권한 범위를 명확히 구분하고, 관리규약과 법률에 근거한 운영이 이루어질 때 집합건물 관리는 불필요한 분쟁 없이 지속될 수 있다.