관리단 집회의 소집권자는 누구인가

관리단 집회와 관련된 분쟁에서 가장 빈번하게 문제 되는 쟁점 중 하나는 “누가 집회를 소집할 수 있는가”이다.

집회의 안건이 아무리 타당하더라도, 소집권자에 하자가 있으면 집회 결의 전체가 무효로 판단될 수 있다.

따라서 관리단 집회의 소집권자는 관리단 운영의 출발점이자, 적법성 판단의 핵심 요소라고 할 수 있다.

 

이 글에서는 집합건물법상 관리단 집회의 소집권자가 누구인지, 관리인이 없는 경우에는 어떻게 집회를 소집할 수 있는지, 그리고 실무상 자주 발생하는 오해를 정리한다.

 

1. 관리단 집회 소집의 기본 원칙

 

집합건물법은 관리단 집회의 소집권자를 명확히 정하고 있다.

원칙적으로 관리단 집회는 관리인이 소집한다.

이는 관리인이 관리단을 대표하는 지위에 있기 때문이다.

 

관리단 집회는 단순한 모임이 아니라 법적 효력을 갖는 의사결정 절차이므로, 법에서 정한 자만이 이를 소집할 수 있다.

이 원칙을 벗어난 집회는 절차상 중대한 하자를 안게 된다.

 

 

2. 관리인이 있는 경우의 소집권

 

관리인이 선임되어 있는 경우, 관리단 집회의 소집권자는 관리인이다.

관리인은 정기 관리단 집회와 임시 관리단 집회를 모두 소집할 수 있으며, 다음과 같은 의무를 부담한다.

 

적법한 절차에 따른 소집

안건의 명확한 고지

집회 운영의 공정성 확보

 

관리인이 존재함에도 불구하고 제3자나 일부 구분소유자가 임의로 집회를 소집하는 것은 허용되지 않는다.

 

3. 관리인이 없는 경우의 문제점

 

실무에서는 관리인이 선임되지 않은 상태가 장기간 지속되는 경우가 적지 않다.

이 경우 “관리인이 없으니 누구나 집회를 소집할 수 있다”고 오해하는 경우가 많지만, 이는 법적 근거가 없는 주장이다.

관리인이 없다고 해서 소집권이 자유롭게 개방되는 것은 아니며, 집합건물법은 이에 대한 대안을 명확히 제시하고 있다.

 

4. 구분소유자에 의한 집회 소집

 

관리인이 없는 경우, 일정 요건을 충족하는 구분소유자는 관리단 집회 소집을 요구할 수 있다.

다만 이는 무제한적인 권한이 아니라, 법에서 정한 범위 내에서만 인정된다.

일반적으로 다음 요건을 충족해야 한다.

 

법에서 정한 수 이상의 구분소유자가 소집을 요구할 것

소집 목적이 명확할 것

절차적 요건을 준수할 것

 

이 요건을 충족하지 못한 집회 소집은 무효로 판단될 가능성이 높다.

 

5. 임의단체나 운영위원회의 소집은 가능한가

 

상가나 오피스텔 등에서는 ‘운영위원회’, ‘상가번영회’와 같은 임의 단체가 관리단을 대신하여 집회를 소집하는 경우가 있다.

그러나 이러한 단체는 집합건물법상 소집권자에 해당하지 않는다.

임의 단체가 소집한 집회에서 이루어진 결의는, 관리단 집회로서의 법적 효력을 인정받기 어렵다.

이는 해당 단체가 관리단의 법적지위를 대체할 수 없기 때문이다.

 

6. 소집권자 하자가 결의 효력에 미치는 영향

 

관리단 집회의 소집권자에 하자가 있는 경우, 그 집회에서 이루어진 결의는 원칙적으로 무효로 평가될 수 있다.

이는 단순한 절차 위반이 아니라, 집회 성립 자체에 관한 중대한 하자이기 때문이다.

특히 관리인이 존재함에도 불구하고 관리인이 아닌 자가 집회를 소집한 경우, 법원은 이를 엄격하게 판단하는 경향이 있다.

 

7. 소집 요구와 소집 권한의 구분

 

구분소유자가 집회소집을 요구할 수 있는 권한과, 실제로 집회를 소집할 수 있는 권한은 구분되어야 한다.

소집 요구권은 관리인에게 집회개최를 촉구하는 권리일 뿐, 곧바로 소집권으로 전환되는 것은 아니다.

이 구분을 혼동하면 절차상 하자가 발생하기 쉽다.

 

8. 소집권 분쟁을 예방하기 위한 실무적 대응

 

관리단 집회의 소집권 분쟁을 예방하기 위해서는 다음과 같은 점이 중요하다.

 

관리인을 조속히 선임할 것

관리규약에 소집 절차를 명확히 규정할 것

집회 소집 시 법적 근거를 명확히 할 것

 

이러한 조치는 관리단 운영의 안정성을 크게 높여준다.

 

9. 결론

 

관리단 집회의 소집권자는 관리단 운영의 출발점이자, 결의 효력 판단의 핵심 요소이다.

관리인이 있는 경우에는 관리인이, 관리인이 없는 경우에는 법이 정한 요건을 충족한 구분소유자만이 집회를 소집할 수 있다.

누가 집회를 소집했는지에 대한 문제는 단순한 형식 논쟁이 아니라, 관리단 의사결정의 유효성을 좌우하는 본질적인 문제라는 점을 항상 인식해야 한다.