구분소유권의 개념과 전유부분·공용부분의 정확한 구분

집합건물과 관련된 모든 법률 관계는 구분소유권이라는 개념에서 출발한다.

관리단의 성립, 관리비 부담, 관리단 집회의 의결권, 공용부분의 관리와 수선에 이르기까지, 대부분의 쟁점은 구분소유권의 범위를 어떻게 이해하느냐에 따라 결론이 달라진다. 그럼에도 불구하고 실무에서는 구분소유권과 전유부분·공용부분의 개념이 혼동되는 경우가 매우 많다.

 

이 글에서는 집합건물법을 중심으로 구분소유권의 법적 의미를 살펴보고, 전유부분과 공용부분을 어떻게 구분해야 하는지, 그리고 그 구분이 왜 중요한지를 체계적으로 설명한다.

 

1. 구분소유권이란 무엇인가?

 

구분소유권이란 하나의 건물 안에 존재하는 구조상 독립된 특정 부분을 단독으로 소유할 수 있는 권리를 말한다. 이는 단독주택의 소유권과 달리, 항상 공용부분에 대한 공동소유를 전제로 한다는 점에서 독특한 구조를 가진다.

 

즉, 구분소유자는 자신의 전유부분에 대한 단독 소유권과 함께, 공용부분에 대한 지분권을 동시에 취득한다. 이 두 권리는 분리될 수 없으며, 전유부분의 처분에는 항상 공용부분 지분의 처분이 수반된다.

집합건물법상 구분소유권이 성립하기 위해서는 단순히 공간이 나뉘어 있다는 것만으로는 부족하고, 구조상 독립성이 인정되어야 한다. 구조상 독립성이란, 물리적으로 구획되어 있고, 독립적인 이용이 가능하며, 원칙적으로 다른 부분의 이용에 지장을 주지 않는 상태를 의미한다.

 

 

2. 전유부분의 법적 개념과 범위

 

전유부분이란 구분소유자가 배타적으로 사용·수익할 수 있는 공간을 말한다.

일반적으로 다음과 같은 부분이 전유부분에 해당한다.

 

아파트의 세대 내부

오피스텔의 개별 호실 내부

상가의 개별 점포 내부

 

전유부분에 대해서는 구분소유자가 비교적 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있으나, 완전히 무제한적인 권리가 인정되는 것은 아니다. 전유부분의 사용 역시 건물의 구조 안전성이나 다른 구분소유자의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서 이루어져야 한다.

예를 들어, 전유부분이라 하더라도 내력벽을 철거하거나, 공용설비에 영향을 미치는 구조 변경을 하는 경우에는 제한이 따른다. 이는 전유부분의 사용이 공용부분의 안전과 직결될 수 있기 때문이다.

 

3. 공용부분의 개념과 유형

 

공용부분은 구분소유자 전원이 공동으로 소유하고 사용하는 부분을 의미한다.

집합건물법은 공용부분을 크게 두 가지로 나누어 설명한다.

 

① 법정 공용부분

법정 공용부분이란 법률상 당연히 공용으로 취급되는 부분을 말한다.

대표적으로 다음과 같은 부분이 이에 해당한다.

 

건물의 기초, 기둥, 내력벽

외벽, 지붕, 계단, 복도

엘리베이터, 공용 배관 및 전기 설비

이러한 부분은 관리규약이나 합의로도 전유부분으로 변경할 수 없다.

 

② 규약 공용부분

규약 공용부분이란 본래는 전유부분으로 볼 수 있으나, 관리규약에 의해 공용으로 정한 부분을 말한다. 예를 들어, 특정 공간을 입주민 공동 시설로 사용하기로 규약에 명시한 경우가 이에 해당할 수 있다.

규약 공용부분은 관리규약의 내용에 따라 그 범위가 달라질 수 있으나, 법정 공용부분과 달리 규약 변경을 통해 조정이 가능하다.

 

4. 전유부분과 공용부분 구분의 실무상 쟁점

 

실무에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 지점은 전유부분과 공용부분의 경계가 명확하지 않은 경우이다.

대표적인 사례로는 다음과 같은 문제들이 있다.

 

발코니, 테라스, 옥상의 법적 성격

전용 사용 중인 공용부분의 관리 책임

외벽에 설치된 간판이나 설비의 귀속

 

예를 들어, 특정 세대가 독점적으로 사용하는 테라스라고 하더라도, 구조상 건물의 외벽이나 지붕 역할을 한다면 공용부분으로 판단될 가능성이 크다. 단순히 “혼자 사용하고 있다”는 사정만으로 전유부분이 되는 것은 아니다.

 

5. 전용사용권과 공용부분의 관계

 

공용부분이라 하더라도, 특정 구분소유자에게 전용사용권이 부여되는 경우가 있다.

이는 공용부분의 소유권 자체가 이전되는 것이 아니라, 사용 권한만을 특정인에게 인정하는 개념이다.

전용사용권은 보통 관리규약이나 관리단 결의를 통해 설정되며, 다음과 같은 공간에서 자주 문제 된다.

 

지하 주차장 일부

옥외 공간

옥상 일부 공간

 

이 경우에도 해당 부분은 여전히 공용부분으로 남아 있으며, 수선이나 구조 변경과 관련된 사항은 관리단의 관여 대상이 된다.

 

6. 구분소유권 이해가 중요한 이유

 

구분소유권과 전유부분·공용부분의 구분은 단순한 이론 문제가 아니라, 다음과 같은 실질적인 법률 문제와 직결된다.

 

관리비 부담의 범위

관리단 집회에서의 의결권 산정

공용부분 수선 비용의 부담 주체

전유부분 사용 제한의 정당성

 

특히 관리단 운영이나 관리규약 해석 과정에서 이 개념을 잘못 이해하면, 적법하다고 생각한 조치가 법적으로 무효로 판단될 위험이 있다.

 

7. 결론

 

구분소유권은 집합건물 법률 관계의 출발점이 되는 핵심 개념이다. 전유부분과 공용부분을 정확히 구분하지 못하면, 관리·운영·분쟁 해결의 모든 단계에서 혼란이 발생할 수밖에 없다.

전유부분은 배타적 사용이 허용되지만, 공용부분과 분리된 절대적 권리는 아니다.

공용부분은 공동체의 기반으로서, 개별 구분소유자의 이해관계를 넘어서는 법적 보호를 받는다.

이러한 구조를 정확히 이해하는 것이 집합건물 관련 법률을 제대로 다루는 첫걸음이라 할 수 있다.