집합건물법의 경우 적용되는 대상물과 적용되지 않는 대상물은
집합건물과 관련된 분쟁에서 자주 등장하는 주장 중 하나는 “이 건물에는 집합건물법이 적용되지 않는다”는 것이다.
그러나 이러한 주장은 법적 근거 없이 관행이나 오해에 기초한 경우가 많다.
실제로 집합건물법의 적용 여부는 건물의 명칭이나 용도가 아니라, 법이 정한 요건 충족 여부에 따라 판단된다.
이 글에서는 집합건물법이 어떤 건물에 적용되는지, 그리고 어떤 경우에는 적용되지 않는지를 명확히 구분하여 설명한다.
특히 아파트, 오피스텔, 상가, 소규모 건물에서 자주 혼동되는 사례를 중심으로 살펴본다.
1. 집합건물법의 적용 기준은 무엇인가?
집합건물법의 적용 여부를 판단하는 가장 중요한 기준은 “집합건물에 해당하는지 여부”이다.
이는 건물의 명칭이나 사용 목적이 아니라, 다음과 같은 구조적·법적 요건을 충족하는지를 기준으로 판단한다.
첫째, 하나의 건물일 것
둘째, 건물 내에 구조상 독립된 여러 부분이 존재할 것
셋째, 각 부분이 독립된 소유권의 객체가 될 수 있을 것
이 요건을 충족하면 해당 건물은 원칙적으로 집합건물법의 적용 대상이 된다.
다시 말해, “아파트이기 때문에 적용된다”거나 “상가이기 때문에 적용되지 않는다”는 식의 접근은 법적으로 정확하지 않다.
2. 집합건물법이 적용되는 대표적인 사례
① 아파트
아파트는 가장 전형적인 집합건물로, 집합건물법이 당연히 적용된다.
다만 일정 규모 이상의 아파트는 공동주택관리법의 적용을 함께 받게 되며, 이 경우 관리 실무에서는 공동주택관리법이 우선적으로 활용되는 경우가 많다.
그렇다고 해서 집합건물법이 배제되는 것은 아니다.
구분소유권의 성립, 공용부분의 법적 성격, 관리단의 존재 등 기본적인 법적 구조는 여전히 집합건물법에 근거한다.
② 오피스텔
오피스텔 역시 구조상 독립된 여러 호실이 각각 등기되어 소유권의 대상이 되는 경우, 집합건물법이 적용된다.
주거용으로 사용되는지, 업무용으로 사용되는지는 적용 여부를 판단하는 기준이 아니다.
특히 오피스텔은 공동주택관리법의 적용 대상이 아닌 경우가 많기 때문에, 집합건물법이 사실상 유일한 관리의 법적 근거가 되는 사례가 적지 않다.
③ 상가 및 복합건물
상가 건물이나 주상복합건물 역시 각 점포나 호실이 독립적으로 소유되고 있다면 집합건물법의 적용 대상이 된다.
오히려 이러한 건물에서는 관리단 운영, 공용부분 사용, 관리비 부과 등에서 집합건물법의 규정이 직접적으로 문제 되는 경우가 많다.
3. 집합건물법이 적용되지 않는 경우
모든 공동 사용 건물이 집합건물법의 적용 대상이 되는 것은 아니다.
다음과 같은 경우에는 집합건물법이 적용되지 않거나, 적용 대상에서 제외될 수 있다.
① 단독주택 및 단일 소유 건물
건물 전체가 1인의 소유에 속하는 경우에는 집합건물법이 적용되지 않는다.
설령 내부에 여러 세대나 점포가 존재하더라도, 소유권이 분리되어 있지 않다면 집합건물로 볼 수 없다.
예를 들어, 한 사람이 소유한 다가구주택이나 원룸 건물은 구조상 여러 세대가 존재하더라도 집합건물법의 적용 대상이 아니다.
② 구분소유권이 성립하지 않은 경우
건물 내에 여러 공간이 존재하더라도, 각 부분이 구조상 독립되어 있지 않거나, 독립적인 소유권의 객체가 될 수 없는 경우에는 집합건물법이 적용되지 않는다.
이는 내부 구획이 임의로 변경된 경우나, 등기상 구분소유가 이루어지지 않은 경우에서 문제가 된다.
③ 가설건축물 또는 임시 시설물
법적으로 건축물로 인정되지 않거나, 임시로 설치된 시설물에 대해서는 집합건물법이 적용되지 않는다.
집합건물법은 「건축법」상 적법한 건축물을 전제로 하기 때문이다.
4. 일부만 집합건물법이 적용되는 경우
실무에서 특히 혼동이 많은 부분은 건물의 일부만 집합건물법이 적용되는 경우이다.
예를 들어, 하나의 건물 중 1층 상가는 구분소유로 되어 있으나, 상부 주거 부분은 단일 소유인 경우가 있을 수 있다.
이 경우 구분소유가 성립한 부분에 한해서만 집합건물법이 적용되며, 건물 전체에 일률적으로 적용되지는 않는다.
이러한 구조에서는 공용부분의 범위, 관리비 부담 기준, 관리단 구성 여부를 둘러싸고 분쟁이 발생하기 쉽다.
5. 집합건물법 적용 여부가 중요한 이유
집합건물법의 적용 여부는 단순한 법률 해석 문제가 아니라, 실제 권리·의무에 직접적인 영향을 미친다.
집합건물법이 적용되는 경우
관리단이 법적으로 당연 성립
관리단 집회 및 결의 요건 적용
공용부분의 법적 성격 명확화
관리규약의 제정·변경 기준 확립
반대로 적용되지 않는 경우
관리단의 법적 근거 부재
집합건물법상 결의 효력 부정
분쟁 발생 시 민법 일반 규정 적용
즉, 집합건물법 적용 여부를 잘못 판단하면, 적법하다고 생각한 관리단 결의가 무효가 되거나, 관리비 부과 자체가 법적 근거를 상실하는 결과로 이어질 수 있다.
6. 실무에서 자주 발생하는 오해
실무에서는 다음과 같은 오해가 반복적으로 나타난다.
“소규모 건물이므로 집합건물법이 적용되지 않는다”
“상가는 아파트가 아니므로 집합건물법 대상이 아니다”
“관리단이 구성되지 않았으니 집합건물이 아니다”
그러나 이러한 판단은 대부분 법적 근거가 부족하다.
집합건물법은 규모나 관행이 아니라, 구조와 소유 형태를 기준으로 적용 여부를 판단한다.
7. 결론
집합건물법의 적용 여부는 집합건물 관련 분쟁과 관리 문제의 출발점이 된다.
해당 건물이 집합건물법의 적용 대상인지 여부를 정확히 판단하지 못하면, 이후의 모든 법적 판단이 흔들릴 수 있다.
아파트, 오피스텔, 상가라는 명칭에만 의존할 것이 아니라, 구조상 독립성, 구분소유권의 성립 여부를 중심으로 법률적으로 접근해야 한다.
이것이 집합건물 관련 법률을 이해하는 데 있어 가장 기본적이면서도 중요한 원칙이다.